Comment se calcule une plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière correspond très simplement à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat d’un logement, lorsque cette différence est positive. Vous réalisez donc une plus-value immobilière dès lors que vous revendez un logement plus cher que vous ne l’avez acheté initialement. A titre d’exemple, si vous avez acheté votre bien 200 000 € et que vous le revendez 230 000 €, la plus-value immobilière brute est alors de 30 000 €.

Il est d’ailleurs possible de réaliser une moins-value, et de revendre le logement moins cher qu’on ne l’a acheté. Ce paramètre dépend de différents facteurs, car la valeur d’un logement peut fluctuer au fil du temps, et cela dépend des réalités du marché immobilier notamment, à savoir de la tension entre la demande et l’offre, de la dynamique du quartier ou de la commune qui rend le secteur plus ou moins attractif, mais également de facteur tels que l’entretien du logement, son usure, ou au contraire les améliorations que vous avez apportées comme des travaux de rénovation, la construction d’une piscine, une extension, l’installation d’une climatisation, d’une véranda, etc. On relève un nombre important de facteurs qui influencent la valeur du logement et donc la plus ou moins-value que l’on réalise à la revente.

Il est facile d'obtenir la plus-value immobilière brute, à savoir le montant gagné lors de la vente. Mais il est nécessaire de déterminer le montant réellement imposable en calculant le prix d’acquisition corrigé et le prix de vente corrigé :

• Le prix d’acquisition corrigé est obtenu soit en appliquant un taux forfaitaire de 7,5 % ou de déduire les charges liées à l’acquisition au réel. On peut ensuite additionner le montant des éventuels travaux sous certaines conditions.
• Le prix de vente corrigé contient les frais obligatoires relatifs à la vente comme les diagnostics et les frais d’agence.

Après avoir fait la différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition corrigé, vous obtenez le montant imposable.

Notez que si vous souhaitez augmenter le prix d’acquisition des travaux réalisés, il est nécessaire de pouvoir justifier ces travaux par des factures, et ces travaux ne doivent pas être déduits dans le cadre de l’impôt sur le revenu, qu'il s'agisse des revenus fonciers ou BIC, car on ne peut les déduire deux fois. De même, les travaux effectués dans le cadre de la dépense locative ne sont pas déductibles car il s’agit d’entretien et de réparation, et il en est de même si vous les avez effectués vous-même.

Enfin, si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans, vous pouvez déduire un taux forfaitaire de 15 % du prix d’acquisition, sans justificatifs particuliers.

La plus-value immobilière est en principe soumise à l’impôt, sauf dans certains cas tels que la vente d’une résidence principale. Pour commencer, il faut appliquer un abattement en fonction de la durée de détention et appliquer ensuite le taux d'imposition. On relève également deux types de prélèvements, à savoir l’impôt sur le revenu à taux forfaitaire et les prélèvements sociaux.

Le taux appliqué dans le cadre de l’impôt sur le revenu est de 19 %, et celui des prélèvements sociaux de 17,2 %. Et si la plus-value nette est supérieure à 50 000 €, une taxe supplémentaire est appliquée.

Certains cas de figure permettent d’être exonérés d’imposition sur la plus-value dégagée lors de la vente d’un bien immobilier :

• La vente d’une résidence principale est le cas le plus commun d’exonération d’impôt sur la plus-value immobilière.
• La vente d’un droit de surélévation, à savoir le droit de construire un étage supplémentaire.
• Les biens vendus à moins de 15 000 €, ou 30 000 € pour un couple.
• La plus-value réalisée lors d’une vente après 30 ans de détention est exonérée grâce au mécanisme d’abattement.
• Les plus-values sur les expropriations sont exonérées sous certaines conditions.